今日话题丨“鹤岗房子一套一万多”,准备好迎接城市收缩时代了吗

 亚洲第一电子游戏     |      2019-07-03 22:12
今日话题丨“鹤岗房子一套一万多”,准备好迎接城市收缩时代了吗


 
特约作者 | 熊志
 
近日,黑龙江省鹤岗市一组2万一套的“白菜价”房产的资料图引发了广泛传播。在这组图片中,一套53平方米的两室一厅只卖2.9万元;某70平方米的房子更是标价1.9万元,折合下来每平米只要三四百元左右,比一些县城还要低不少。
 
鹤岗现象,资源枯竭型城市的缩影
 
从媒体调查来看,网上传播的低价房源的确属实,但并不是商品房,而是地理位置比较偏的棚改毛坯房。房屋质量、环境和商品房无法相提并论,并且短期无法办理房产证。而各中介平台的信息显示,当地的真实房价水平在3000—4000元每平米左右。
 
 
和同类型的城市对比,鹤岗的房价水平依旧不算高。但低价房源的存在,侧面说明当地楼市面临的去库存压力。而当地此前出台的《鹤岗市公安局关于2019年度招警优惠政策》提到,符合条件的公安院校毕业生可以享受到“一车一房”优惠。
 
 
黑龙江鹤岗市,图片来源:微信公号“鹤岗公安政务”
出手如此阔绰,一方面说明房子不值钱,另一方面说明它对专业性人才失去了吸引力。
 
事实上鹤岗属于典型的煤炭城市,直到今天它的主要工业品,仍然是原煤、洗煤、焦炭等资源产品。然而早在2011年,它就和黑龙江双鸭山一起被列为第三批资源枯竭型城市,也即资源采出储量超过可采储量的70%。
 
近几年,鹤岗这类资源枯竭型城市,不仅面临着无煤可采的风险,还有能源价格走低、生态环保等多重压力叠加。
 
城市转型的困难,从当地的统计公报可见一斑:2017年,鹤岗的经济总量是282.9亿元,实际增速7.3%,但是如果按照可比价格换算成名义增速,其实同比下降1.2%。
 
更具有代表性的是人口。由于产业空心化,鹤岗的人口流失严重,年鉴数据显示,2011年鹤岗的户籍人口到达111.26万人的高点后,一路走低,2017年降至100.95万人。人口流失的另一面,是严重的老龄化。以2017年为例,其60岁及以上人口占比达22.4%,是17岁以下人口的两倍多。
 
这些数据解释了鹤岗为什么会有“白菜价”房源的存在。很显然,当地的人口和购买力,已经撑不起楼市的大盘。
 
而且,鹤岗并不是孤例,比如同一批列入资源枯竭型城市的双鸭山,去年人口自然增长率-9.63‰,户籍人口数也是负增长。鹤岗现象,只是传统资源城市转型困难的一个缩影而已。
 
城市萎缩,不只是资源型城市的压力
 
近几年来,城市收缩的现象,被越来越多的研究者注意到。
 
所谓“收缩型城市”,至今没有准确的定义,不过大体上有三点可以作为参照,一是人口的大量流失,二是经济衰退,三是局部地区出现空心化的现象。
 
以此对照,鹤岗市称得上一个收缩的范本。前面提到的双鸭山,近几年市区人口密度、建成区面积,都是处于下降状态。另外大家熟知的还有鄂尔多斯,“鬼城现象”就属于局部地区空心化,城市功能区出现闲置。
 
城市不再长大,而是反向收缩,是城市化发展到后期的必然,这一点欧美发达国家已提供了案例。像美国的汽车城底特律,英国的钢铁之城谢菲尔德等,在上个世纪七八十年代,就曾经历过人口流失、土地闲置的问题。
 
 
美国锈带的废弃工厂 图片来源:腾讯《图话》
2018年中国的城镇化率达到59.6%,已进入缓慢增长的中后期。与此同时,生育率下降让老龄化加速,去年60岁以上人口,首次超过了16周岁及以下人口。由此导致部分中小城市因产业基础、就业机会、公共服务水平的缺陷,人口外流,城市萎缩。
 
过去,在谈到城市收缩现象时,大家都会将视线瞄向东北。比如鹤岗,2017年城镇化率达到了惊人的82.6%,直追北上广的水平。这类城市的人口结构已经定型,但由于城市的发育有着比较典型的计划色彩,产业结构单一,城市功能布局基本上是围绕煤炭产业展开,导致转型的难度很高,随着城市化到顶,成为率先收缩的地区。
 
鹤岗只是走的快一点。不只是那些资源枯竭型城市,其他产业结构比较完整但竞争力不足的地区,同样会在不远的将来迎来同样的困境。
 
 
过去我们常常认为,高铁等交通技术的发展,会成为落后地区的发展良机,各地在高铁线路的博弈和站点选址上,博弈异常激励。其实便利的出行,也会进一步加速大中城市对小城市的人口虹吸,加速小城市的收缩——学者李迅雷研究显示,沿江高铁开通后,有超过七成的沿线城市,出现了人口下降。
 
随着交通、信息技术的大发展,落户门槛的降低,大城市将进一步增强辐射范围。别说鹤岗这种资源枯竭的地区,产业整全的小城市,同样难逃被虹吸的命运。
 
收缩型城市不能拿房地产当经济解药
 
不久前公布的《2019年新型城镇化建设重点任务》,其中关于大城市放开放宽落户,引发了户籍制度消亡的广泛解读。
 
这个文件,还有一个不起眼的细节要求值得留意——收缩型中小城市要瘦身强体,转变惯性的增量规划思维,严控增量、盘活存量,引导人口和公共资源向城区集中。
 
目力所及,这是官方首次正式提及收缩型城市,而要求转变惯性的增量规划思维,针对性的指向了当前城市规划盲目摊大饼的问题。
 
说的直白点,哪怕那些正在收缩的城市,在城市规划和布局,人口、经济增长目标上,也不会列出一个“瘦身强体”的目标。比如北京城市实验室从180个收缩城市中,找到了64个城市的规划资料,预测人口无一例外是呈增长趋势。
 
承认城市正在萎缩的事实,并且在总体规划上降低增长目标,在当下的确是不太不讨喜的做法,受到排斥在意料之中。但无论是人口还是产业规律,几乎都是不可逆转的趋势,那么收缩城市如何应对呢?
 
 
还是以鹤岗为例,在它的统计公报中,可以发现几个有意思的细节。
 
第一个是固定资产投资。2016年,鹤岗的经济增速下滑1.2%,但固投增长6.7%;2017年经济增速为7.3%,固投增速为8.1%,GDP占比超过三分之一。
 
第二个是房地产。2017年鹤岗的房地产统计数据有多火呢?固投中的房地产开发投资,比上年增长114.2%,翻了一番不止;房屋施工面积160.7万平方米,比上年增长25%;新开工面积40.5万平方米,比上年增加3.2倍。商品房销售面积13.3万平方米,比上年增长24%。商品房销售额4亿元,比上年增长34.9。各项数据都要远远超过经济增速。
 
可见,面临煤炭产业衰退的局面,固定资产投资成为了维持经济增长的一个重要手段,另一个手段则是房地产。
 
值得一提的是,前面提到的低价房源,正好是鹤岗的棚改房,棚改货币化的政策在过去一段时间,曾经给三四五线城市带来了一波楼市利好。
 
但对鹤岗等资源枯竭型城市来说,这是一个死循环——人口流失导致土地闲置,加上拆迁成本低,为城市的土地供应提供了足够的增长空间。但卖出去的地建成商品房以后,已超过当地的人口容量,房子卖不动,去库存成为新的压力。
 
近两年返乡置业潮降温,棚改货币化收紧之后,高线城市出现了去库存的压力。此前菏泽率先取消限购,赣州出现特价房,都是具体的案例。
 
即便压力当前,房地产仍然被不少收缩中的城市,当成重要支柱和财政来源。这种发展思路的误区,是不承认城市也会收缩,而把经济、人口、城市面积的增长,当做一种政治正确的必然结果。
 
很显然,鹤岗的案例说明,城市化普遍受益扩张的时代,已经一去不复返,中小城市的压力全面来临。如果没有前瞻性的应对,一味迷恋城市的扩张,并且靠投资拉动和房地产,维持不太难堪的增速,未来只会面临着巨大的转型代价。
 
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